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La checklist SCPI : 12 questions à poser avant d'investir.
Rendement, frais, liquidité, patrimoine, société de gestion : une SCPI s'évalue sur plusieurs critères. Cette checklist réunit les 12 questions à se poser, indique où trouver chaque réponse et signale les points qui méritent attention.
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La checklist SCPI : 12 questions à poser avant d'investir.
Rendement, frais, liquidité, patrimoine, société de gestion : une SCPI s'évalue sur plusieurs critères. Cette checklist réunit les 12 questions à se poser, indique où trouver chaque réponse et signale les points qui méritent attention.
Recevoir la checklistContenu pédagogique. Il ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée.
Le marché secondaire organisé permet d’échanger des parts déjà existantes. Un investisseur achète les parts d’un associé vendeur. Le capital de la SCPI n’augmente pas du fait de cet échange.
Le prix dépend de l’offre et de la demande. Les vendeurs indiquent leur prix minimum, les acheteurs leur prix maximum. La confrontation de ces ordres détermine un prix d’exécution unique, avec pour premier objectif de permettre l’échange du plus grand nombre de parts.
Toutes les SCPI ne fonctionnent pas ainsi. Dans une SCPI à capital variable en fonctionnement normal, l’associé qui souhaite sortir adresse d’abord une demande de retrait. Celle-ci est généralement satisfaite lorsque de nouvelles souscriptions peuvent la compenser.
D’autres outils de liquidité peuvent exister. Certaines SCPI disposent notamment d’un fonds de remboursement, créé pour contribuer à la fluidité des sorties lorsque les souscriptions ne suffisent plus. Toutes les SCPI n’en ont pas.
Une SCPI variable peut suspendre sa variabilité. Les demandes de retrait sont alors interrompues et la sortie peut passer par des ordres de vente sur un marché secondaire.
Cette suspension peut être temporaire. Une SCPI peut revenir à la variabilité si les conditions prévues dans sa documentation sont ensuite réunies.
Les plateformes de gré à gré sont autre chose. Elles peuvent aider un vendeur à trouver directement un acheteur, mais il n’y a pas nécessairement de carnet d’ordres collectif ni de prix d’exécution déterminé par confrontation.
Aucun de ces mécanismes ne garantit la liquidité. Pour vendre, il faut toujours soit des souscriptions permettant un retrait, soit des liquidités disponibles dans un fonds prévu à cet effet, soit un acheteur.
Marché primaire et marché secondaire : quelle différence ?
La différence tient surtout à une question :
où va l’argent de l’investisseur qui entre ?
Sur le marché primaire
Dans une SCPI à capital variable, lorsque tu souscris de nouvelles parts, ton argent entre dans la SCPI.
De nouvelles parts peuvent être créées et la collecte peut notamment servir à acheter de nouveaux immeubles ou à financer la stratégie du fonds.
Le prix de souscription est fixé par la société de gestion dans le cadre réglementaire applicable.
Une SCPI s’envisage sur le long terme, en général au moins 8 ans, la durée exacte figurant dans le DIC de chaque SCPI. Elle ne convient pas à une épargne dont tu pourrais avoir besoin rapidement.
Sur le marché secondaire
Tu achètes des parts qui existent déjà.
Elles appartiennent à un autre associé.
Ton argent sert donc économiquement à acheter ses parts, tandis que la société de gestion organise et enregistre l’échange.
On parle parfois de « parts de SCPI de seconde main ».
L’image aide à comprendre le principe, mais elle a une limite : une part déjà détenue n’est ni usée ni de moins bonne qualité.
Elle donne les mêmes droits qu’une autre part de la même SCPI.
Ce qui change, c’est la manière dont son prix est déterminé.
Quatre mots à connaître
Le carnet d’ordres est le registre dans lequel sont inscrits les ordres d’achat et de vente.
L’ordre de vente indique notamment le nombre de parts que tu souhaites céder et le prix minimum auquel tu acceptes de les vendre.
L’ordre d’achat indique le nombre de parts souhaité et le prix maximum que tu acceptes de payer.
Le prix d’exécution est le prix unique auquel les transactions sont réalisées lors d’une confrontation.
Quelles SCPI ont un marché secondaire ?
Il faut distinguer deux situations.
Les SCPI à capital fixe
Pour une SCPI à capital fixe, le nombre de parts n’augmente pas continuellement.
En dehors d’une éventuelle augmentation de capital, un investisseur qui veut entrer doit donc généralement acheter des parts déjà détenues par un autre associé.
Le marché secondaire fait alors partie du fonctionnement normal du fonds.
Revendre des parts de SCPI n’est jamais garanti et peut prendre du temps.
Les SCPI à capital variable
Le fonctionnement habituel est différent.
Lorsque tu veux sortir, tu transmets une demande de retrait à la société de gestion.
Elle est inscrite sur un registre.
Les nouvelles souscriptions reçues par la SCPI peuvent permettre de compenser ces retraits, dans leur ordre d’inscription.
Mais si beaucoup d’associés souhaitent sortir alors que les nouvelles souscriptions deviennent insuffisantes, une file d’attente peut se former.
C’est là que les autres outils de liquidité deviennent importants.
Avant le marché secondaire : quels outils permettent de gérer les retraits ?
Il ne faut pas imaginer une séquence automatique identique pour toutes les SCPI.
Plusieurs mécanismes peuvent coexister ou être utilisés selon les statuts, les décisions prises et la situation du fonds.
D’abord, les nouvelles souscriptions
C’est le mécanisme habituel d’une SCPI à capital variable.
Les sommes apportées par de nouveaux investisseurs permettent de compenser les demandes de retrait des associés qui souhaitent sortir.
Tant que les souscriptions sont suffisantes, le système peut fonctionner normalement.
Si les retraits deviennent durablement supérieurs aux souscriptions, des demandes restent en attente.
Le fonds de remboursement
Certaines SCPI disposent également d’un fonds de remboursement.
Il s’agit de liquidités spécifiquement affectées au remboursement d’associés souhaitant sortir.
Sa création et sa dotation sont décidées par l’assemblée générale des associés, qui en fixe les limites et les critères d’utilisation. Il n’existe donc pas automatiquement dans toutes les SCPI.
Ces liquidités peuvent notamment permettre de rembourser certaines parts même lorsque les nouvelles souscriptions ne suffisent plus.
Le prix applicable n’est alors pas nécessairement le même que celui d’un retrait compensé par une souscription : lorsqu’un retrait n’est pas compensé, le remboursement ne peut en principe être supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur de plus de 10 % à cette valeur, sauf autorisation de l’AMF.
Pour l’épargnant, l’idée à retenir est simple :
un fonds de remboursement peut apporter une source supplémentaire de liquidité, mais il ne garantit ni que toutes les demandes seront servies, ni le maintien du prix de retrait habituel.
Et si cela ne suffit toujours pas ?
Lorsque le déséquilibre devient durable, d’autres mesures peuvent être nécessaires.
La réglementation prévoit notamment qu’en cas de demandes de retrait non satisfaites depuis plus de douze mois représentant au moins 10 % des parts émises, la société de gestion doit en informer l’AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de proposer des mesures appropriées.
Cela ne signifie pas qu’une suspension de variabilité est automatique à 10 %.
C’est un seuil qui impose de traiter la situation.
Parmi les réponses possibles peut figurer la suspension de la variabilité et la mise en place d’un marché secondaire.
Pourquoi suspendre la variabilité du capital ?
Une SCPI possède des immeubles.
Or un immeuble ne se vend pas instantanément.
Lorsque beaucoup d’associés veulent récupérer leur argent en même temps, chercher à financer toutes ces sorties directement par le patrimoine peut exercer une forte pression sur sa gestion.
Il pourrait notamment devenir nécessaire de vendre certains immeubles dans un calendrier dicté davantage par les besoins de liquidité que par leur stratégie immobilière.
Suspendre temporairement la variabilité permet donc de dissocier davantage les demandes de sortie des associés de la gestion du patrimoine.
Les vendeurs doivent alors chercher des acheteurs pour leurs parts.
La liquidité est recherchée davantage sur le marché des parts que directement dans le patrimoine immobilier.
PERIAL explique par exemple avoir utilisé auparavant plusieurs outils, dont la stimulation de la collecte et des fonds de remboursement, avant de suspendre temporairement la variabilité de PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris en février 2026.
Investir en SCPI présente un risque de perte en capital : tu peux récupérer moins que ce que tu as investi.
Qu’est-ce que cela change pour la gestion immobilière ?
Le marché secondaire ne répare pas à lui seul les difficultés d’une SCPI.
En revanche, pendant cette période, la société de gestion peut continuer à travailler sur ses fondamentaux immobiliers :
location des surfaces vacantes, renouvellement des baux, travaux, repositionnement de certains immeubles, cessions lorsqu’elles sont jugées pertinentes ou gestion de l’endettement.
L’intérêt du mécanisme est donc surtout de ne pas faire dépendre directement chaque sortie d’associé d’une vente d’immeuble ou d’une rentrée de collecte.
Cela peut donner davantage de temps à la gestion immobilière.
Mais cela ne garantit ni l’amélioration future du fonds, ni le retour des acheteurs, ni une remontée du prix des parts.
Investir en SCPI présente un risque de perte en capital : tu peux récupérer moins que ce que tu as investi.
Le marché secondaire crée-t-il de la liquidité ?
Non.
C’est probablement le point le plus important à comprendre.
Le marché secondaire ne crée pas d’acheteurs.
Il organise leur rencontre avec les vendeurs.
Si beaucoup d’associés souhaitent vendre et que peu d’investisseurs souhaitent acheter, les ordres peuvent rester en attente.
Le prix peut également devoir baisser pour qu’un nombre suffisant d’acheteurs accepte d’intervenir.
Autrement dit :
la suspension ne supprime pas un problème de liquidité. Elle change la manière dont cette liquidité est recherchée.
Une SCPI suspendue peut-elle redevenir normalement à capital variable ?
Oui.
Une SCPI à capital variable dont la variabilité a été suspendue ne devient pas nécessairement une SCPI à capital fixe pour toujours.
Le marché secondaire peut être un fonctionnement temporaire.
Lorsque les conditions prévues par ses statuts et sa note d’information sont de nouveau réunies, la variabilité peut être rétablie.
Cela entraîne alors notamment le retour des souscriptions et des demandes de retrait selon le fonctionnement habituel d’une SCPI variable.
À quel moment peut-elle revenir à la variabilité ?
Il n’existe pas un critère chiffré universel.
Les règles sont propres à chaque SCPI.
Elles peuvent notamment chercher à s’assurer que le retour des acheteurs est suffisamment durable et que le prix constaté sur le marché secondaire n’est plus trop éloigné des valeurs du patrimoine.
Certaines SCPI prévoient par exemple qu’une demande d’achat supérieure à l’offre de vente doit être constatée pendant plusieurs mois et qu’un certain rapport doit être retrouvé entre le prix acquéreur et la valeur de reconstitution.
Ce sont des exemples de mécanismes statutaires, pas des règles générales.
Pour une SCPI donnée, les statuts et la note d’information font foi.
Comment le prix se forme-t-il sur le marché secondaire organisé ?
La société de gestion tient le carnet d’ordres.
Chaque vendeur indique son prix minimum.
Chaque acheteur indique son prix maximum.
À intervalles définis, les ordres sont confrontés.
Le premier critère réglementaire est simple :
le prix d’exécution est celui auquel le plus grand nombre de parts peut être échangé.
Si plusieurs prix permettent le même volume, des critères complémentaires permettent de les départager.
Les ordres d’achat proposant les prix les plus élevés sont prioritaires.
Les ordres de vente demandant les prix les plus faibles le sont également.
Et lorsque deux ordres ont la même limite de prix, leur ordre chronologique d’inscription les départage.
Toutes les transactions de la confrontation sont ensuite effectuées au même prix d’exécution.
Un exemple simple
Imaginons trois vendeurs.
Le premier propose 40 parts à partir de 150 €.
Le deuxième, 30 parts à partir de 158 €.
Le troisième, 50 parts à partir de 170 €.
Face à eux, trois acheteurs proposent :
- 50 parts jusqu’à 165 € ;
- 20 parts jusqu’à 160 € ;
30 parts jusqu’à 152 €.
À 160 €, les deux premiers vendeurs sont prêts à céder 70 parts.
Les deux premiers acheteurs sont prêts à en acheter 70.
Si ce niveau permet d’échanger le plus grand nombre de parts selon le carnet complet, il peut devenir le prix d’exécution.
Les transactions s’effectuent alors à 160 €, y compris pour le vendeur qui était prêt à accepter 150 € ou 158 €.
Le vendeur demandant au minimum 170 € n’est pas exécuté.
L’acheteur refusant de dépasser 152 € non plus.
Ton ordre définit donc une limite acceptable, pas nécessairement le prix exact auquel tu achèteras ou vendras.
À quelle fréquence le prix est-il fixé ?
Le marché secondaire d’une SCPI ne fonctionne pas comme une Bourse en continu.
La société de gestion fixe une périodicité.
La réglementation prévoit qu’elle ne peut être ni inférieure à un jour ouvré ni supérieure à trois mois. Cette fréquence doit être indiquée dans la note d’information.
Une confrontation mensuelle est fréquente sur certains fonds, mais ce n’est pas une règle générale.
Il faut également regarder la date et l’heure limites de transmission des ordres.
Une décote de 20 % signifie-t-elle que la part est bon marché ?
Pas nécessairement.
Une décote est simplement un écart entre un prix et une valeur de référence.
Avant d’interpréter le pourcentage, il faut donc toujours demander :
20 % par rapport à quoi ?
Par rapport à l’ancien prix de souscription
Cela te montre combien le prix actuel s’est éloigné de l’ancien prix du marché primaire.
Mais cela ne dit pas à lui seul ce que vaut aujourd’hui le patrimoine.
Par rapport à la valeur de réalisation
La valeur de réalisation correspond, de manière simplifiée, à la valeur nette des actifs de la SCPI après prise en compte de ses dettes.
Elle donne donc une indication sur la valeur économique du patrimoine détenu.
Par rapport à la valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution part de la valeur de réalisation et ajoute les coûts qu’il faudrait supporter pour reconstituer un patrimoine équivalent.
Elle est notamment une référence importante dans le fonctionnement du prix des SCPI à capital variable.
Et il faut regarder la date
Une valeur publiée plusieurs mois auparavant photographie le patrimoine à un instant donné.
Depuis, les marchés immobiliers, l’occupation, les locataires ou les besoins de travaux peuvent avoir évolué.
Une décote est donc un élément d’analyse. Elle n’est jamais une promesse de gain.
Tu veux vendre : comment procéder ?
Sur le marché secondaire organisé, tu transmets un ordre de vente en précisant notamment le nombre de parts et ton prix minimum.
Un ordre de vente a une durée de validité de douze mois.
Il peut être prolongé de douze mois supplémentaires à la demande expresse du vendeur.
Cette mécanique est différente d’une demande de retrait sur une SCPI variable, qui ne comporte pas cette même durée de validité.
Une vente peut-elle n’être que partielle ?
Oui.
Si les acheteurs disponibles ne permettent pas de vendre toutes les parts proposées, une partie seulement peut être exécutée.
Le reste demeure au carnet selon les modalités prévues.
L’ancienneté de ton ordre compte-t-elle ?
Oui, lorsque les limites de prix sont identiques.
À même prix, les ordres sont exécutés dans leur ordre chronologique d’inscription.
Avant de modifier ton ordre, vérifie donc auprès de la société de gestion l’impact éventuel sur son rang.
Faut-il attendre ou baisser son prix ?
Il n’existe pas de réponse universelle.
Le vendeur doit mettre en balance son besoin de liquidité, le niveau de prix auquel des acheteurs sont réellement présents et les dividendes potentiels auxquels ses parts peuvent continuer à ouvrir droit tant qu’il reste associé.
Mais attention :
attendre n’est pas automatiquement avantageux.
Les dividendes futurs ne sont pas garantis.
Et le prix de marché peut continuer à baisser.
La patience peut permettre d’éviter une vente précipitée, mais elle ne supprime pas le risque.
Tu veux acheter : à quoi faut-il regarder ?
Le marché secondaire peut permettre d’accéder à des parts d’une SCPI à capital fixe ou d’une SCPI dont le marché primaire est suspendu.
Il peut également offrir des prix inférieurs à certaines valeurs de référence.
Mais le prix ne remplace jamais l’analyse du fonds.
Regarde notamment la qualité et la localisation des immeubles, leur occupation, les échéances de baux, les travaux prévus, l’endettement, la distribution passée, la valeur de réalisation, la valeur de reconstitution et la situation du carnet d’ordres.
Une forte décote peut sembler attractive à certains investisseurs.
Elle peut aussi refléter une inquiétude importante des acheteurs potentiels.
Les revenus potentiels d’une SCPI ne sont ni garantis ni contractuels : ils peuvent baisser, voire s’interrompre.
Faut-il verser l’argent avant l’ordre d’achat ?
Cela dépend des modalités choisies par la société de gestion.
Elle doit s’assurer que l’ordre pourra effectivement être réglé.
Elle peut notamment demander que les fonds soient versés avant l’inscription de l’ordre ou prévoir une date limite de réception avant la confrontation.
Il ne faut donc pas retenir la règle trop simple selon laquelle tout ordre d’achat immobiliserait nécessairement le capital pendant plusieurs mois.
Vérifie la procédure de la SCPI concernée.
Et le délai de jouissance ?
Sur le marché primaire, des parts nouvellement souscrites peuvent être soumises à un délai de jouissance avant de commencer à ouvrir droit aux dividendes potentiels.
Sur le marché secondaire, les parts existent déjà.
Il n’y a donc pas nécessairement le même délai.
Mais le droit à une distribution n’est pas pour autant transféré arbitrairement le jour où tu as envoyé ton ordre.
La documentation de la SCPI prévoit la date à partir de laquelle le nouvel associé bénéficie des droits attachés aux parts.
Le bon réflexe est donc de vérifier la règle de jouissance applicable aux parts acquises sur le marché secondaire.
Les revenus potentiels d’une SCPI ne sont ni garantis ni contractuels : ils peuvent baisser, voire s’interrompre.
Quels frais paie l’acheteur ?
Le coût total ne se limite pas au prix d’exécution.
Des droits d’enregistrement s’appliquent aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Une commission de cession peut également être prévue par la société de gestion.
Son montant dépend de chaque SCPI.
Il vaut donc mieux consulter la note d’information que retenir une fourchette supposée universelle.
Cela conduit à une distinction importante :
prix d’exécution et coût total pour l’acheteur ne sont pas nécessairement identiques.
Lorsque tu compares un prix ou calcules une décote, vérifie toujours si tu regardes un prix hors frais ou un prix acquéreur incluant les frais.
Et côté vendeur ?
La vente peut entraîner une plus-value imposable.
Pour un particulier détenant directement ses parts, la cession relève en principe du régime applicable aux plus-values immobilières, avec ses propres règles et abattements.
Le montant réellement reçu peut donc être différent du simple nombre de parts multiplié par le prix d’exécution.
La fiscalité dépend aussi de ta situation et de ton mode de détention.
Les règles fiscales décrites ici peuvent évoluer, et leur effet dépend de ta situation personnelle : tranche d’imposition, enveloppe de détention, pays où se situent les immeubles.
Marché secondaire organisé et plateformes de gré à gré : est-ce la même chose ?
Pas exactement.
C’est une confusion de plus en plus fréquente.
Le terme marché secondaire peut être employé au sens large pour désigner toute revente de parts déjà existantes.
Mais il faut distinguer deux mécanismes.
Le marché secondaire organisé par la société de gestion
La société de gestion tient un registre des ordres.
Plusieurs vendeurs et plusieurs acheteurs peuvent s’y retrouver.
À intervalles réguliers, leurs ordres sont confrontés.
Un prix d’exécution unique est déterminé selon les règles que nous avons vues.
C’est le mécanisme réglementé du carnet d’ordres.
La cession de gré à gré
Ici, un vendeur et un acheteur se trouvent directement.
Ils négocient ensemble le nombre de parts et le prix.
Il n’y a pas de confrontation collective de tous les ordres conduisant à un prix d’exécution unique.
La société de gestion intervient ensuite pour effectuer les formalités nécessaires et enregistrer le transfert de propriété conformément aux statuts.
Et les plateformes comme 2nd Market ?
Des plateformes spécialisées se développent pour faciliter la rencontre entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI.
Elles peuvent elles-mêmes parler de « marché secondaire », ce qui explique une partie de la confusion.
2nd Market présente par exemple un observatoire des parts proposées à la cession de gré à gré et se positionne comme intermédiaire de rencontre entre investisseurs.
Le point important pour l’épargnant est donc :
une plateforme de gré à gré peut faciliter la recherche d’un acheteur, mais elle ne transforme pas pour autant la transaction en marché secondaire organisé par la société de gestion.
Le prix peut y être proposé ou négocié entre les parties.
Il ne s’agit pas automatiquement du prix d’exécution officiel issu d’une confrontation du carnet d’ordres de la SCPI.
Pourquoi ces plateformes peuvent-elles intéresser un vendeur ?
Parce qu’une cession de gré à gré peut constituer une autre voie pour chercher un acquéreur.
Un associé dont les parts sont difficiles à revendre peut ainsi tenter de trouver directement une contrepartie au lieu d’attendre uniquement le fonctionnement habituel de la SCPI.
Mais cela ne garantit toujours pas qu’un acheteur acceptera le prix demandé.
Et les prix affichés sur une plateforme ne doivent pas être interprétés comme un cours officiel de la SCPI.
Peut-on vendre de gré à gré sans plateforme ?
Oui.
Une plateforme n’est qu’un moyen potentiel de trouver une contrepartie.
Tu peux également trouver toi-même un acheteur.
Dans tous les cas, plusieurs points doivent être vérifiés :
les conditions d’agrément éventuelles prévues par les statuts, les formalités de transfert, les droits d’enregistrement et les éventuels frais de dossier de la société de gestion.
Et surtout, il faut s’entendre sur un prix.
Sans confrontation collective, aucun mécanisme ne détermine automatiquement une valeur d’équilibre.
Les dernières valeurs publiées par la SCPI constituent donc des repères importants pour la négociation.
Une SCPI à capital variable peut-elle aussi faire l’objet d’une cession de gré à gré ?
Selon ses statuts et les modalités prévues, des cessions directes entre associés et acquéreurs peuvent exister indépendamment du fonctionnement habituel des demandes de retrait.
Il faut donc éviter une autre confusion :
capital variable ne signifie pas forcément qu’une part ne peut jamais être cédée directement à un autre investisseur.
Le retrait auprès de la société de gestion reste le mécanisme normal de sortie dans une SCPI variable en fonctionnement habituel.
La cession de gré à gré constitue un mécanisme distinct.
Le marché secondaire garantit-il la sortie ?
Non.
C’est le point central.
Un marché secondaire organise les transactions.
Il ne garantit pas :
- un acheteur ;
- un prix ;
- un délai ;
- ni la vente de toutes les parts proposées.
La réglementation prévoit d’ailleurs un mécanisme d’alerte lorsque des ordres de vente restent durablement bloqués.
Le passage au marché secondaire ne fait donc pas disparaître le risque de liquidité.
Que se passe-t-il si le marché secondaire lui-même se bloque ?
Un carnet d’ordres peut lui aussi devenir durablement déséquilibré.
Beaucoup de vendeurs peuvent se présenter face à peu d’acheteurs.
Le prix peut baisser sans suffire à permettre toutes les transactions.
Comme pour les demandes de retrait d’une SCPI variable, une situation durablement bloquée peut alors nécessiter d’autres décisions de gestion ou de gouvernance.
Le marché secondaire n’est donc pas la fin de l’histoire de la liquidité.
Le marché secondaire protège-t-il le patrimoine de la SCPI ?
Il peut réduire la pression directe des demandes de sortie sur le patrimoine, puisque l’acheteur des parts apporte la liquidité au vendeur.
Mais cela ne signifie pas que la société de gestion n’aura plus à vendre d’immeubles.
Les arbitrages immobiliers restent une composante normale de la gestion.
La SCPI peut également devoir réaliser certaines cessions pour réduire son endettement, financer des travaux ou faire évoluer son patrimoine.
Le marché secondaire permet surtout de ne pas faire dépendre automatiquement chaque sortie d’associé d’une vente d’immeuble.
Ce qu’il faut vraiment retenir
Pour comprendre la liquidité d’une SCPI, il faut regarder comment fonctionne réellement le fonds au moment où tu veux sortir, et pas seulement lire « capital fixe » ou « capital variable » sur sa fiche.
Dans une SCPI à capital variable en fonctionnement normal, les nouvelles souscriptions permettent généralement de répondre aux demandes de retrait.
Si elles deviennent insuffisantes, certaines SCPI peuvent disposer d’autres outils, comme un fonds de remboursement.
Lorsque le déséquilibre devient durable, d’autres mesures peuvent devenir nécessaires.
Une SCPI à capital variable peut notamment suspendre temporairement sa variabilité et mettre en place un marché secondaire.
Dans ce cas, les parts sont échangées entre vendeurs et acheteurs selon un carnet d’ordres et un prix d’exécution.
Ce mécanisme peut réduire la pression des sorties sur la gestion immobilière, mais il ne crée pas d’acheteurs.
Si les conditions prévues par la documentation sont ensuite de nouveau réunies, la SCPI peut revenir à la variabilité.
Enfin, en parallèle de ces mécanismes, des cessions de gré à gré peuvent aussi avoir lieu, éventuellement facilitées par des plateformes spécialisées.
Elles ne doivent pas être confondues avec le marché secondaire organisé de la société de gestion.
Dans tous les cas, la liquidité d’une SCPI n’est jamais garantie.
Questions fréquentes
Sur le marché primaire, de nouvelles parts peuvent être créées et l’épargne entre dans la SCPI.
Sur le marché secondaire, des parts existantes passent d’un investisseur à un autre.
Tu transmets une demande de retrait à la société de gestion.
Elle est enregistrée et peut notamment être satisfaite lorsque des nouvelles souscriptions permettent de la compenser.
Qu’est-ce qu’un fonds de remboursement ?
C’est un fonds constitué par certaines SCPI pour contribuer à la liquidité des parts.
Sa création, sa dotation et ses conditions d’utilisation sont décidées par les associés selon le cadre réglementaire.
Non.
Non.
Il n’existe pas une séquence obligatoire identique pour toutes les SCPI.
Oui.
Cela peut notamment arriver lorsque sa variabilité est suspendue et que les demandes de retrait laissent place à un mécanisme de cession par confrontation des ordres.
Oui.
Les critères dépendent des statuts et de la documentation de la SCPI.
Il peut réduire la pression directe des sorties sur le patrimoine, puisque vendeur et acheteur s’échangent les parts.
La SCPI continue toutefois à acheter, vendre, gérer ou rénover des actifs selon sa stratégie.
Non.
Ni le délai, ni le prix, ni la vente de toutes les parts ne sont garantis.
Il résulte de la confrontation des ordres.
La société de gestion organise ce mécanisme réglementé mais ne choisit pas librement le prix d’exécution.
Cela dépend de chaque SCPI.
La réglementation prévoit une périodicité comprise entre un jour ouvré et trois mois.
Douze mois, avec possibilité pour le vendeur d’en demander la prorogation dans les conditions prévues.
Non.
Il faut connaître la valeur utilisée comme référence, sa date et la situation actuelle du patrimoine.
Pas nécessairement.
Ces plateformes peuvent faciliter des cessions de gré à gré entre investisseurs.
Il faut les distinguer du marché secondaire organisé par la société de gestion avec carnet d’ordres, confrontation et prix d’exécution.
Oui.
Tu peux trouver toi-même un acheteur, sous réserve de respecter les statuts, les formalités de transfert et les règles fiscales applicables.
Non.
Elle peut élargir les possibilités de trouver une contrepartie, mais la transaction dépend toujours de la présence d’un acheteur acceptant les conditions proposées.
Pour aller plus loin
Signature et avertissement
La rédaction scpi.com
Cet article a une vocation informative et pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement.
Investir en SCPI comporte notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
Ni une demande de retrait, ni un fonds de remboursement, ni l’existence d’un marché secondaire ou d’une plateforme de gré à gré ne garantissent que tu pourras céder tes parts dans un délai donné ou au prix souhaité.
Les revenus potentiels et leur régularité ne sont pas garantis.
Les modalités de retrait, les éventuels fonds de remboursement, le fonctionnement du marché secondaire, les frais, les règles de jouissance ainsi que les conditions de suspension ou de rétablissement de la variabilité sont propres à chaque SCPI.
Avant de demander un retrait, de passer un ordre ou de céder des parts de gré à gré, consulte la note d’information, les statuts, les derniers bulletins et, lorsqu’il existe, le carnet d’ordres de la SCPI.
Mentions réglementaires
Ce contenu a une vocation purement pédagogique : il décrit des mécanismes généraux et ne présente aucune SCPI en particulier. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une sollicitation. Avant toute décision, lis le document d’informations clés (DIC) et la note d’information de la SCPI qui t’intéresse, disponibles gratuitement auprès de sa société de gestion ou de ton intermédiaire.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Une moyenne de marché ne dit rien de précis sur une SCPI prise isolément.
Une SCPI s’envisage sur le long terme, en général au moins 8 ans, la durée exacte figurant dans le DIC de chaque SCPI. Elle ne convient pas à une épargne dont tu pourrais avoir besoin rapidement.
Les règles fiscales décrites ici peuvent évoluer, et leur effet dépend de ta situation personnelle : tranche d’imposition, enveloppe de détention, pays où se situent les immeubles.
Écrit par
Rédaction éditoriale
L'équipe éditoriale de SCPI.com, sous la direction de PERIAL Asset Management. Elle signe les contenus qui ne portent pas la signature d'un expert nommé.