Immobilier durable : ce que ça change quand tu investis en SCPI

Cette gestion peut avoir des conséquences très concrètes : sur les charges, la fidélisation des locataires, les loyers potentiels, les travaux futurs, certains risques et, dans certains cas, la valeur des immeubles. Pour certains épargnants, investir dans une SCPI engagée dans une démarche d’immobilier durable peut aussi répondre à une volonté de donner davantage de sens à leur épargne. Mais aucun de ces effets n’est automatique. Une démarche ESG crédible se juge sur les actions menées et, chaque fois que possible, sur les résultats réellement mesurés.

Labels, certifications et classifications ne disent pas tous la même chose. Il faut toujours regarder ce qui est évalué, sur quel périmètre, selon quelle méthode et avec quels résultats. Un bâtiment vit longtemps. Pendant plusieurs dizaines d’années, les façons de travailler, d’habiter, de se déplacer ou de consommer de l’énergie évoluent. Le climat change. Les réglementations aussi.

L’enjeu de l’immobilier durable consiste donc à faire en sorte qu’un immeuble puisse continuer à être utile et attractif au fil du temps, tout en réduisant autant que possible son impact environnemental et en améliorant sa qualité d’usage.

Pour analyser ces enjeux, les professionnels utilisent souvent trois lettres : ESG.

• E pour environnement : énergie, émissions de gaz à effet de serre, eau, déchets, biodiversité, exposition aux risques climatiques.
• S pour social : confort, santé, accessibilité, services, mobilité, qualité des espaces et relations avec les occupants.
• G pour gouvernance : manière dont les décisions sont prises, objectifs fixés, suivi des résultats, choix des prestataires et transparence de la société de gestion.

Les critères ESG constituent donc une grille d’analyse de l’immobilier responsable. Ils ne sont ni une note financière ni une promesse de performance.

Et tous les bâtiments n’ont pas les mêmes priorités. La consommation d’énergie peut être centrale pour un immeuble de bureaux ; l’eau particulièrement importante dans l’hôtellerie ; le confort des occupants déterminant dans un établissement de santé ; la mobilité essentielle pour un bâtiment éloigné des transports.

La bonne question n’est donc pas :

« Cet immeuble est-il ESG ? »

Mais plutôt :

« Quels sont ses principaux enjeux et que fait concrètement le gestionnaire pour l’améliorer ? »

La valeur d’un immeuble dépend d’abord de fondamentaux immobiliers : sa localisation, son marché, ses locataires, le niveau des loyers, la durée des baux, son état et les travaux à prévoir.

Mais la performance environnementale et la qualité d’usage peuvent agir sur plusieurs de ces éléments.

Des charges mieux maîtrisées peuvent rendre l’immeuble plus attractif

Une entreprise locataire ne regarde pas uniquement son loyer. Elle supporte aussi certaines dépenses liées à l’utilisation du bâtiment.

Lorsque des travaux réduisent réellement les consommations d’énergie, certaines charges peuvent diminuer. Le coût global d’occupation de l’immeuble peut alors devenir plus intéressant.

Cela peut contribuer à son attractivité et, dans certaines situations, laisser davantage de marge sur le niveau du loyer sans augmenter dans les mêmes proportions le coût total supporté par le locataire.

PERIAL AM par exemple a initié ce raisonnement dans sa méthodologie de valeur verte : amélioration des consommations, économies potentielles sur certaines charges, conséquences possibles sur le loyer puis prise en compte de ces éléments dans l’évaluation de l’immeuble. PERIAL AM précise que cette succession d’effets n’est ni automatique ni garantie.

Source : PERIAL AM, méthodologie Valeur verte et immobilier durable.

Tenter de fidéliser un locataire peut aussi soutenir la valeur de l’immeuble

C’est un point essentiel de la gestion immobilière.

Un locataire qui se sent bien dans son bâtiment, maîtrise mieux ses charges et dispose de locaux adaptés à ses besoins peut avoir davantage de raisons d’y rester.

Conserver un locataire peut permettre d’éviter ou de limiter :

• une période de vacance ;
• des travaux nécessaires entre deux occupants ;
• des coûts de commercialisation ;
• des franchises de loyers accordées pour attirer un nouvel occupant ;
• l’incertitude sur le niveau de loyer obtenu lors d’une relocation.

Un immeuble occupé par un locataire solide, avec un bail encore long et un loyer pérenne et cohérent avec le marché, offre également davantage de visibilité sur ses revenus potentiels futurs.

La fidélisation du locataire n’est donc pas seulement un sujet de relation client : elle peut participer à la qualité locative et à la valeur du bâtiment.

La qualité d’usage compte aussi

La performance d’un immeuble ne se résume pas à sa consommation d’énergie.

Confort thermique, lumière naturelle, qualité de l’air, accessibilité, espaces communs, services ou espaces extérieurs peuvent contribuer à l’expérience quotidienne des utilisateurs.

Les mobilités comptent également : accès aux transports, stationnements vélos sécurisés, vestiaires, douches ou bornes de recharge peuvent rendre un bâtiment plus facile à utiliser.

Ces éléments ne garantissent évidemment pas qu’un locataire renouvellera son bail. Mais ils participent à la qualité d’usage de l’immeuble et peuvent faire la différence entre deux bâtiments comparables.

La question mérite d’être posée autrement.

Un propriétaire doit de toute façon entretenir ses immeubles. Toiture, chauffage, ventilation, ascenseurs, façade ou aménagements intérieurs nécessitent périodiquement des interventions.

L’expertise d’une société de gestion consiste donc moins à « faire des travaux » qu’à déterminer quels travaux réaliser, à quel moment et dans quel objectif.

Et lorsqu’une intervention est déjà nécessaire, une autre question se pose : peut-on profiter du chantier pour améliorer davantage l’immeuble ?

Lorsqu’une toiture doit être refaite, il peut par exemple être pertinent d’étudier simultanément une meilleure isolation, la gestion des eaux pluviales ou l’installation de panneaux photovoltaïques.

Lorsqu’un système de chauffage doit être remplacé, le choix d’un nouvel équipement peut permettre de réduire les consommations plutôt que de reproduire simplement la solution précédente.

Lorsqu’un étage doit être rénové pour accueillir un locataire, le chantier peut être l’occasion d’améliorer le confort, l’organisation des espaces ou leur future flexibilité.

Il est alors utile de distinguer ce qui devait être dépensé pour entretenir l’immeuble de toute façon et l’investissement supplémentaire destiné à améliorer ses performances ou son usage.

C’est sur cette deuxième partie qu’un gestionnaire peut analyser les bénéfices attendus et arbitrer.

Des travaux peuvent aussi créer des revenus potentiels ou des économies

L’installation de panneaux photovoltaïques est un bon exemple.

Lorsque l’électricité produite est vendue, elle peut générer une recette.

Lorsqu’elle est consommée directement dans le bâtiment, elle permet d’abord de réduire une dépense énergétique.

Selon le montage retenu, la valeur créée peut bénéficier au propriétaire, au locataire ou être répartie entre plusieurs utilisateurs.

Il faut donc toujours distinguer un revenu généré et un coût évité.

Les deux peuvent avoir une valeur économique, mais ils ne fonctionnent pas de la même façon.

Une société de gestion peut également rechercher des aides, primes, prêts aidés ou dispositifs de soutien susceptibles d’améliorer l’équation économique de certains travaux. Pour un patrimoine européen, ces dispositifs doivent être étudiés pays par pays.

Faire les bons travaux est plus important que faire beaucoup de travaux

Une démarche d’immobilier responsable ne consiste pas à multiplier les chantiers.

Les matériaux nécessaires à une rénovation ont eux-mêmes demandé de l’énergie pour être fabriqués, transportés et installés. Certains équipements devront ensuite être entretenus ou remplacés.

Pour des transformations importantes, il peut donc être utile de réfléchir à toute la vie du bâtiment : réparer, rénover, transformer ou, dans certains cas, reconstruire.

Les professionnels parlent parfois d’analyse du cycle de vie. Le principe est simple : ne pas regarder uniquement les consommations futures du bâtiment, mais aussi l’impact des solutions utilisées pour l’améliorer.

Faire davantage de travaux n’est donc pas automatiquement plus durable.

L’enjeu consiste à rechercher le meilleur équilibre entre :

• bénéfice environnemental ;
• utilité pour les occupants ;
• coût ;
• durée de vie supplémentaire du bâtiment ;
• conséquences immobilières potentielles.

Les besoins évoluent.

Un quartier très recherché pour ses bureaux aujourd’hui peut demain avoir davantage besoin de logements, d’hôtellerie ou d’autres services. Les entreprises elles-mêmes peuvent rechercher des espaces plus flexibles ou plus facilement divisibles.

Lorsqu’un immeuble est rénové, certains choix peuvent donc faciliter une transformation future.

Un bâtiment peut, par exemple, être conçu ou rénové de manière à permettre plus facilement :

• une division des surfaces ;
• une reconfiguration des espaces ;
• un changement d’usage, lorsque la réglementation et la conception du bâtiment le permettent.

Les professionnels parlent parfois de réversibilité ou d’hybridation des usages.

Pour l’épargnant, l’idée à retenir est beaucoup plus simple : un immeuble capable d’évoluer risque moins de devenir inutile parce que les besoins de son marché ont changé.

Un immeuble durable n’est donc pas seulement performant aujourd’hui. Il doit, autant que possible, pouvoir rester utile demain.

L’obsolescence d’un bâtiment est souvent progressive

Un immeuble ne devient généralement pas impossible à louer du jour au lendemain.

Le déclassement peut commencer bien plus tôt.

Un bâtiment peut progressivement devenir :

• plus coûteux à exploiter ;
• moins confortable ;
• moins adapté aux nouveaux usages ;
• moins recherché par certains locataires ;
• davantage exposé à une réglementation future ;
• plus vulnérable à certains risques climatiques.

Il peut continuer à produire des loyers tout en devenant progressivement moins compétitif.

Le rôle de la société de gestion est justement d’anticiper ces évolutions : entretenir, rénover, transformer ou parfois vendre avant que le problème ne devienne trop difficile ou trop coûteux à corriger.

Un bâtiment peut être peu énergivore et malgré tout être vulnérable à une inondation ou à de fortes chaleurs.

Deux mots permettent de comprendre simplement le sujet.

L’exposition : l’immeuble se trouve-t-il dans une zone où un phénomène climatique peut se produire ?

La vulnérabilité : si cet événement se produit, quelles conséquences peut-il avoir sur le bâtiment, ses occupants et son fonctionnement ?

Un risque climatique peut notamment entraîner :

• des dommages matériels ;
• une interruption d’usage ;
• des travaux ;
• de l’inconfort pour les occupants ;
• certaines dépenses supplémentaires ;
• une moindre attractivité du bâtiment.

L’adaptation climatique devient donc un sujet immobilier autant qu’environnemental. Elle s’ajoute aux autres risques d’un investissement en SCPI.

Prévenir peut aussi permettre d’éviter des pertes

Cette création de valeur est plus difficile à voir qu’un revenu supplémentaire.

Si des travaux empêchent ou réduisent des dommages qui auraient pu se produire, le bénéfice correspond à une perte évitée.

CCR a par exemple étudié l’efficacité de certains dispositifs publics français de prévention des inondations. Sur les Plans de prévention des risques d’inondation étudiés entre 1995 et 2018, CCR estime qu’environ 11 euros de dommages assurés ont été évités pour 1 euro investi. Pour certains ouvrages hydrauliques de protection, le rapport moyen estimé est proche de 3 euros de bénéfices pour 1 euro dépensé.

Ces résultats concernent des politiques publiques de prévention contre les inondations. Ils ne mesurent pas la rentabilité de travaux réalisés sur un immeuble ou une SCPI.

Source : CCR, travaux sur les bénéfices économiques de la prévention des catastrophes naturelles.

Ils illustrent cependant un principe essentiel : la valeur créée peut aussi correspondre à une perte évitée.

La performance environnementale peut contribuer à la valeur d’un immeuble. Mais elle ne l’explique jamais à elle seule.

Par exemple PERIAL AM a développé une méthodologie permettant de faire reconnaître certains effets de la performance énergétique dans l’évaluation des immeubles.

Sur PERIAL Opportunités Europe, six immeubles analysés lors des expertises du second semestre 2025 ont enregistré une hausse moyenne de leur valeur vénale de 1,4 %, avec un maximum de 3 %, selon PERIAL AM et Cushman & Wakefield.

Lors d’une campagne antérieure portant sur neuf immeubles de plusieurs fonds PERIAL, les appréciations maximales liées à cette méthode avaient notamment atteint 1,88 % et 1,85 % sur certains bâtiments.

Sources : PERIAL AM, résultats 2025 et publications relatives à la valeur verte.

Ces chiffres ne signifient évidemment pas qu’une rénovation augmente systématiquement la valeur d’un immeuble de 1 %, 2 % ou 3 %.

Ils montrent autre chose : certains effets environnementaux peuvent être suffisamment concrets pour être intégrés à une évaluation immobilière.

Et une variation de la valeur d’un immeuble ne provoque pas automatiquement la même variation du prix de part de la SCPI. La valeur de reconstitution prend en compte l’ensemble du patrimoine, tandis que le prix de souscription répond à ses propres règles.

Le vocabulaire de l’immobilier durable peut vite devenir difficile à comprendre. La meilleure méthode consiste à commencer par la question :

« À quoi sert cette règle ? »

avant d’en retenir le nom.

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire : réduire les consommations

En France, certains bâtiments accueillant au moins 1 000 m² d’activités tertiaires sont concernés par le dispositif Éco Énergie Tertiaire, souvent encore appelé « décret tertiaire ».

Il fixe une trajectoire de réduction des consommations d’énergie finale par rapport à une année de référence, ou un objectif de consommation exprimé en valeur absolue selon les modalités prévues par la réglementation. Les consommations sont déclarées sur la plateforme OPERAT.

Sources : ministère de la Transition écologique, ADEME / OPERAT.

Cela permet de comprendre pourquoi la rénovation énergétique de l’immobilier tertiaire ne relève plus uniquement d’une démarche volontaire.

La taxonomie européenne : simplement une grille commune

Le mot taxonomie paraît particulièrement abstrait. Le principe est pourtant assez simple.

L’Union européenne a créé une grille commune permettant d’identifier quelles activités économiques peuvent répondre à des critères environnementaux précis. Cette grille s’appelle la taxonomie européenne.

Une activité peut d’abord être concernée par la grille : on dit qu’elle est éligible. Si elle satisfait ensuite aux critères environnementaux prévus, elle peut être considérée comme alignée.

Pour l’épargnant, le point essentiel est le suivant : être aligné avec la taxonomie décrit le respect de critères européens. Cela ne constitue ni une note de qualité financière ni une garantie de rendement.

Sources : Commission européenne et AMF.

Article 8 et Article 9 : ce ne sont pas des labels

Ces expressions apparaissent régulièrement dans la documentation des fonds.

Elles viennent du règlement européen SFDR, qui organise la publication de certaines informations relatives à la durabilité.

Un produit Article 8 met notamment en avant des caractéristiques environnementales ou sociales dans le cadre prévu par cette réglementation. Un produit Article 9 poursuit un objectif d’investissement durable au sens du règlement.

Ce ne sont ni des notes, ni des labels, ni des garanties de performance.

Le cadre européen étant actuellement en évolution, ces classifications doivent toujours être lues à la date de la documentation concernée.

Source : AMF.

Et pour une SCPI qui investit ailleurs en Europe ?

Il ne faut pas appliquer les règles françaises à tous les immeubles européens.

L’Union européenne fixe certains cadres communs, mais de nombreuses obligations applicables aux bâtiments restent définies ou mises en œuvre pays par pays.

Une SCPI européenne peut donc devoir suivre plusieurs :

• réglementations ;
• calendriers de rénovation ;
• dispositifs énergétiques ;
• pratiques immobilières ;
• aides publiques ;
• marchés locatifs.

La diversification géographique peut permettre de répartir certains risques et de saisir différentes opportunités. Mais elle ajoute également de la complexité. Elle a par ailleurs des conséquences propres en matière de fiscalité européenne.

Une question importante à poser est donc : « Comment la société de gestion est-elle organisée pour gérer concrètement ses immeubles à l’étranger ? »

Équipes internes, expertise locale, prestataires et capacité à intervenir sur le terrain font partie de la qualité de gestion.

La gouvernance est souvent la dimension la moins compréhensible.

Elle peut pourtant être expliquée simplement : c’est la manière dont les engagements deviennent réellement des décisions.

Qui fixe les objectifs ? Qui intervient lorsqu’un immeuble doit être rénové ? Les spécialistes de l’immobilier durable participent-ils suffisamment tôt aux décisions ? Comment les prestataires sont-ils sélectionnés ? Comment les résultats sont-ils mesurés et contrôlés ?

Une démarche ESG est davantage intégrée lorsque les équipes chargées des immeubles, des travaux, de la relation locataire et des enjeux environnementaux travaillent ensemble plutôt que séparément.

C’est aussi cela, la qualité d’une société de gestion.

« Investissement à impact » : attention au mot impact

Un investissement durable n’est pas automatiquement un investissement « à impact ». Cette expression correspond à une démarche plus exigeante.

L’Institut de la Finance Durable retient notamment trois principes :

• une intention explicite de produire un effet environnemental ou social ;
• une contribution réelle à cet effet ;
• une mesure des résultats obtenus.

PERIAL Euro Carbone fait par exemple partie des fonds immobiliers engagés dans la Charte Impact de l’Institut de la Finance Durable.

Le mot impact ne doit donc pas être utilisé comme un simple synonyme de « responsable », « durable » ou « ESG ».

Pas nécessairement.

Une stratégie ESG ne permet pas d’affirmer qu’une SCPI distribuera systématiquement davantage qu’une autre.

Sa performance dépend notamment :

• des immeubles achetés ;
• de leur prix d’acquisition ;
• des loyers ;
• de l’occupation ;
• de l’endettement ;
• des frais ;
• des conditions du marché ;
• des décisions de gestion.

Mais cela ne signifie pas que les actions environnementales ou sociales sont sans effet économique.

Une rénovation peut réduire certaines charges.

Un bâtiment plus confortable peut contribuer à fidéliser un locataire.

Des travaux peuvent faciliter une prolongation de bail.

Une installation photovoltaïque peut permettre une économie ou générer une recette.

Une transformation peut redonner une utilité à un immeuble devenu moins adapté à son marché.

Une mesure d’adaptation climatique peut contribuer à éviter certaines pertes futures.

Et certains de ces effets peuvent également participer à la valeur du bâtiment.

L’enjeu n’est donc pas de promettre une « surperformance ESG », mais de comprendre et de mesurer la valeur que les actions réalisées peuvent créer ou préserver. Le taux de distribution reste, lui, un indicateur passé, qui ne se projette pas dans l’avenir.

Non.

Pour certains épargnants, savoir ce que finance leur argent compte également.

Rénover des bâtiments existants, diminuer leurs consommations, améliorer le confort des occupants, les adapter au changement climatique ou développer des énergies renouvelables peuvent répondre à une recherche de sens.

Cette dimension ne remplace jamais l’analyse financière du placement.

Une SCPI reste un investissement immobilier exposé notamment à un risque de perte en capital et de liquidité. La performance et les revenus potentiels ne sont pas garantis.

L’investissement doit être envisagé sur le long terme, avec un horizon de placement d’au moins 8 ans.

Pour comprendre l’effet sur l’immeuble lui-même, la page valeur verte reprend les chiffres disponibles et leurs limites. Pour décrypter le référentiel, la page label ISR détaille ce qu’il contrôle vraiment. Pour repartir des bases, le fonctionnement d’une SCPI est expliqué pas à pas, et la page quelle SCPI choisir présente les critères de comparaison. Le glossaire reprend le vocabulaire technique employé ici.

[TEXTE À FOURNIR PAR PERIAL - ne pas rédiger. Mentions attendues : risque de perte en capital, liquidité non garantie, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.]

Fichier source : immobilier-durable.txt. V2 restructurée à partir de la version relue par Matthieu Masquelier, révisions acceptées et commentaires appliqués.