Checklist gratuite
La checklist SCPI : 12 questions à poser avant d'investir.
Rendement, frais, liquidité, patrimoine, société de gestion : une SCPI s'évalue sur plusieurs critères. Cette checklist réunit les 12 questions à se poser, indique où trouver chaque réponse et signale les points qui méritent attention.
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Rendement, frais, liquidité, patrimoine, société de gestion : une SCPI s'évalue sur plusieurs critères. Cette checklist réunit les 12 questions à se poser, indique où trouver chaque réponse et signale les points qui méritent attention.
Recevoir la checklistContenu pédagogique. Il ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée.
Tu n’achètes pas une part « moins chère » au sens d’une promotion. Tu achètes uniquement la nue-propriété pendant une durée déterminée. Une autre personne acquiert l’usufruit. Le prix de la pleine propriété est réparti entre les deux selon une clé de répartition.
Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit généralement pas les revenus courants attachés aux parts. Ils reviennent à l’usufruitier selon les modalités prévues par les statuts et la convention de démembrement.
Attention : absence de revenu encaissé ne signifie pas toujours absence totale de fiscalité. Pour les sociétés relevant du régime fiscal des sociétés de personnes, l’usufruitier est en principe imposé sur le bénéfice courant et le nu-propriétaire peut l’être sur certains résultats exceptionnels, sauf convention fiscale régulière prévoyant une autre répartition.
À l’échéance, l’usufruit temporaire s’éteint. La pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire sans qu’il ait à racheter l’usufruit. Les opérations administratives nécessaires sont ensuite réalisées par la société de gestion. L’AMF rappelle que cette extinction n’entraîne pas, par elle-même, une taxation liée à la reconstitution de la pleine propriété.
Ton capital reste exposé. Une décote à l’entrée ne garantit pas que la valeur de tes parts sera supérieure à ton investissement au terme.
La sortie avant l’échéance peut être très difficile. La cession séparée d’une nue-propriété est possible en principe, mais elle dépend notamment des statuts, des procédures d’agrément éventuelles et de la présence d’un acquéreur.
Le démembrement concerne aussi l’usufruitier. Dans le panel contrôlé par l’AMF, 84,3 % des souscriptions en usufruit étaient réalisées par des personnes morales. L’usufruit temporaire peut notamment être utilisé comme placement de trésorerie par certaines entreprises, mais son intérêt dépend de la situation comptable, fiscale et financière de la société.
Revendre des parts de SCPI n’est jamais garanti et peut prendre du temps.
Une SCPI s’envisage sur le long terme, en général au moins 8 ans, la durée exacte figurant dans le DIC de chaque SCPI. Elle ne convient pas à une épargne dont tu pourrais avoir besoin rapidement.
Les règles fiscales décrites ici peuvent évoluer, et leur effet dépend de ta situation personnelle : tranche d’imposition, enveloppe de détention, pays où se situent les immeubles.
Qu’est-ce que le démembrement d’une part de SCPI ?
En pleine propriété, les différents droits attachés à une part sont réunis entre les mains du même associé.
Le démembrement les sépare temporairement entre :
- le nu-propriétaire, qui détient la nue-propriété des parts ;
- l’usufruitier, qui détient l’usufruit et bénéficie, dans le schéma courant, des revenus attachés aux parts pendant la durée du démembrement.
Le droit de propriété n’est donc pas créé deux fois : deux titulaires se partagent temporairement les prérogatives attachées aux mêmes parts.
Les mots à connaître
Pleine propriété : réunion de la nue-propriété et de l’usufruit.
Nue-propriété : droit détenu sur la part sans bénéficier, pendant la période considérée, de la jouissance économique attribuée à l’usufruitier.
Usufruit : droit temporaire ou viager permettant notamment de percevoir les fruits et revenus attachés au bien ou au droit concerné.
Démembrement temporaire : séparation de l’usufruit et de la nue-propriété pour une durée fixée à l’avance.
Clé de répartition : répartition économique du prix de la pleine propriété entre nue-propriété et usufruit.
Une clé 65 / 35, par exemple, signifie que le nu-propriétaire finance 65 % du prix retenu pour la pleine propriété et l’usufruitier 35 %.
Démembrement temporaire et démembrement viager : deux logiques différentes
Le démembrement temporaire repose sur une échéance connue dès l’origine.
C’est celui que l’on rencontre habituellement dans les offres d’investissement en SCPI.
L’AMF indique que, dans le panel qu’elle a contrôlé, les durées observées allaient de 3 à 20 ans, pour une moyenne de 8 ans. Il ne faut toutefois pas en déduire une norme de marché : les durées proposées dépendent des offres disponibles.
Le démembrement viager, lui, se termine notamment au décès de l’usufruitier.
Il répond fréquemment à une logique de transmission : une personne peut par exemple transmettre la nue-propriété de parts tout en conservant l’usufruit.
Le traitement juridique et fiscal de ces opérations est différent et mérite une analyse spécifique.
Cet article porte principalement sur le démembrement temporaire utilisé dans une logique d’investissement.
Comment fonctionne une souscription en démembrement ?
Pour qu’une pleine propriété soit démembrée dès la souscription, il faut un nu-propriétaire et un usufruitier.
Les deux acquièrent simultanément leurs droits respectifs.
La société de gestion ou le distributeur peut organiser la recherche de la contrepartie. L’AMF relève notamment que, lorsqu’un distributeur ne dispose pas lui-même d’une contrepartie, le dossier peut être transmis à la société de gestion afin qu’elle en recherche une.
Cela signifie qu’une volonté d’investir en nue-propriété ne conduit pas nécessairement à une exécution immédiate : la disponibilité d’un usufruitier compatible avec la durée et la clé proposées peut compter.
Ce calcul est une illustration fondée sur des hypothèses générales qui peuvent ne pas se vérifier : ce n’est ni une promesse ni un conseil personnalisé. Investir en SCPI présente un risque de perte en capital.
Comment est déterminée la clé de répartition ?
La clé répartit économiquement le prix de la pleine propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Avec une clé de 65 / 35 :
- le nu-propriétaire paie 65 % ;
- l’usufruitier paie 35 %.
Cette répartition dépend notamment de la durée du démembrement et de la valorisation économique retenue dans l’offre.
Il ne faut pas la présenter comme une simple « remise » accordée au nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire paie moins parce qu’il n’acquiert pas immédiatement la totalité des droits économiques attachés à la part.
De son côté, l’usufruitier finance son droit à percevoir les revenus attachés à l’usufruit pendant une durée déterminée, sans conserver la pleine propriété à l’échéance.
L’AMF indique que les prix respectifs résultent d’une clé généralement fondée sur une valorisation économique et que les frais de souscription sont supportés par les deux contreparties au prorata de cette répartition dans les montages qu’elle a examinés.
La clé doit donc être considérée comme une hypothèse économique propre à l’offre, et non comme une promesse de performance future pour l’un ou l’autre des titulaires.
Clé économique et barème fiscal : à ne pas confondre
Le Code général des impôts comporte lui aussi un barème de valorisation de l’usufruit.
Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, l’article 669 du CGI retient 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction.
Par exemple :
- jusqu’à 10 ans : 23 % pour l’usufruit au sens de ce barème ;
- au-delà de 10 ans et jusqu’à 20 ans : 46 %.
Ce barème répond à des besoins fiscaux, notamment en matière de droits d’enregistrement ou de mutation.
Il ne fixe pas la clé économique utilisée pour souscrire des parts de SCPI en démembrement.
Une offre commerciale ou contractuelle peut donc proposer une clé différente du barème fiscal sans que cela constitue, en soi, une anomalie.
Quand une SCPI applique des frais de souscription, ils réduisent dès le premier jour le montant réellement investi : si tu revendais rapidement, tu récupérerais moins que ta mise, même sans baisse du marché. Plus la détention est courte, plus ces frais pèsent sur le résultat.
Investir en SCPI présente un risque de perte en capital : tu peux récupérer moins que ce que tu as investi.
Quels revenus perçoit l’usufruitier ?
Dans le fonctionnement habituel d’un démembrement temporaire de SCPI, l’usufruitier perçoit les distributions correspondant aux revenus potentiels courants attachés à ses droits.
Mais il faut éviter une simplification fréquente :
toutes les sommes distribuées par une SCPI ne sont pas nécessairement de même nature.
Une SCPI peut générer :
- des revenus provenant principalement de son activité immobilière ;
- certains revenus financiers ;
- des résultats exceptionnels, notamment liés à des cessions ;
- des distributions pouvant provenir de résultats antérieurement conservés.
Les droits civils et le traitement fiscal de ces différentes catégories peuvent ne pas être identiques.
Revenus courants et résultats exceptionnels : la distinction fiscale importante
Pour les sociétés relevant de l’article 8 du CGI, l’administration fiscale prévoit, en l’absence de convention régulière prévoyant autre chose, une répartition de principe.
L’usufruitier est, en pratique, imposable sur les bénéfices courants.
Le nu-propriétaire est, en principe, imposable sur certains résultats exceptionnels, notamment ceux provenant de la cession d’éléments immobilisés.
Une convention conclue dans les conditions requises peut organiser une autre répartition fiscale.
C’est une nuance essentielle.
Un nu-propriétaire peut donc, dans certaines configurations, être concerné fiscalement par un résultat de la SCPI sans avoir perçu le revenu courant distribué à l’usufruitier.
Il ne faut donc jamais réduire le mécanisme à :
« pas de dividende reçu = aucune fiscalité pendant toute la durée ».
La documentation de la SCPI et la convention de démembrement doivent être examinées.
Investir en SCPI présente un risque de perte en capital : tu peux récupérer moins que ce que tu as investi.
Les revenus potentiels d’une SCPI ne sont ni garantis ni contractuels : ils peuvent baisser, voire s’interrompre.
Et le report à nouveau ?
Le report à nouveau, souvent abrégé RAN, est une donnée comptable distincte des réserves et des plus-values.
Les normes comptables applicables aux SCPI identifient séparément dans les capitaux propres :
- les réserves ;
- le report à nouveau ;
- les plus ou moins-values réalisées ;
- le résultat de l’exercice.
Le RAN correspond, schématiquement, à des résultats qui n’ont pas été intégralement distribués et qui sont reportés.
Il peut être utilisé ultérieurement dans la politique de distribution de la SCPI.
Ce n’est pas une garantie de distribution future, et il ne faut pas l’assimiler à une poche de liquidités placée à part pour les associés.
Les revenus potentiels d’une SCPI ne sont ni garantis ni contractuels : ils peuvent baisser, voire s’interrompre.
Pourquoi le RAN est-il particulièrement intéressant en démembrement ?
Parce que le calendrier des distributions compte.
Si un résultat n’est pas distribué pendant la période de démembrement mais conservé par la SCPI, l’usufruitier ne perçoit pas cette somme à ce moment-là.
Une distribution ultérieure peut ensuite intervenir :
- pendant que le démembrement existe encore ;
- ou après son extinction.
Les conséquences entre usufruitier et nu-propriétaire peuvent dépendre de la nature de la somme distribuée, des statuts et de la convention de démembrement.
Il faut notamment éviter de transposer automatiquement au RAN les règles jurisprudentielles relatives aux réserves, qui constituent une catégorie distincte.
Pour les distributions prélevées sur des réserves d’une société civile, la Cour de cassation a ainsi jugé que, sauf convention contraire, le droit de jouissance de l’usufruitier peut s’exercer sous la forme d’un quasi-usufruit, assorti d’une dette de restitution envers le nu-propriétaire.
Cela montre surtout une chose pour l’investisseur en SCPI :
« qui reçoit quoi ? » ne peut pas toujours être répondu uniquement par la formule « les revenus vont à l’usufruitier ».
Qui vote lorsque les parts de SCPI sont démembrées ?
Le démembrement ne fait disparaître ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier de la vie sociale.
Le Code civil prévoit que tous deux ont le droit de participer aux décisions collectives.
Par principe, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, pour lesquelles il revient à l’usufruitier.
Le Code permet toutefois des aménagements de la répartition du vote.
Pour une SCPI, la conclusion pratique est donc simple :
ne pars pas du principe qu’une règle de vote identique s’applique à toutes les SCPI.
Il faut consulter :
- les statuts ;
- la note d’information lorsqu’elle traite du sujet ;
- la convention ou les conditions de démembrement.
Les modalités opérationnelles peuvent varier d’une SCPI à l’autre.
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
L’usufruit temporaire prend fin à l’échéance prévue.
Le Code civil prévoit notamment que l’usufruit s’éteint par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé.
La pleine propriété se retrouve alors réunie chez le nu-propriétaire.
Il ne paie pas une seconde fois pour « racheter » l’usufruit.
L’AMF rappelle également que la reconstitution de la pleine propriété au terme n’est pas, en elle-même, taxée chez le nu-propriétaire dans le schéma d’acquisition en démembrement qu’elle décrit.
La société de gestion effectue ensuite les mises à jour administratives nécessaires.
À partir de là, le titulaire de la pleine propriété peut bénéficier des distributions futures auxquelles ses parts ouvrent droit et demander, s’il le souhaite, leur revente.
Il retrouve alors les mêmes risques de liquidité qu’un autre associé de SCPI.
Un exemple : pleine propriété ou nue-propriété ?
Prenons un exemple entièrement fictif.
Il vise uniquement à illustrer la mécanique.
Les hypothèses
Camille dispose de 13 000 € et compare :
- une souscription en pleine propriété ;
- une souscription en nue-propriété pour dix ans.
La SCPI imaginaire affiche :
- prix de souscription : 200 € ;
- valeur de retrait hypothétique au départ : 180 € ;
- clé temporaire : 65 / 35 ;
- prix de la nue-propriété : 130 € ;
- distribution hypothétique en pleine propriété : 9 € par part et par an.
Nous supposons, pour simplifier :
- une distribution constante pendant dix ans ;
- aucun délai de jouissance ;
- aucune distribution exceptionnelle ;
- aucune distribution issue de réserves ou de RAN ;
- aucune fiscalité ;
- une demande de retrait effectivement exécutée au terme.
Ces hypothèses ne constituent pas une prévision.
En pleine propriété
Avec 13 000 €, Camille achète :
13 000 ÷ 200 = 65 parts
Si la distribution reste à 9 € par part :
65 × 9 € = 585 € par an
Sur dix ans :
5 850 € de distributions brutes potentielles
En nue-propriété
Avec une clé de 65 %, la nue-propriété coûte :
200 € × 65 % = 130 €
Camille peut donc acquérir :
13 000 ÷ 130 = 100 parts
Pendant dix ans, elle ne perçoit pas les distributions courantes attribuées à l’usufruitier dans notre hypothèse.
Scénario 1 : les conditions de sortie sont inchangées au terme
Supposons qu’au bout de dix ans :
- le prix de souscription reste à 200 € ;
- la valeur de retrait reste à 180 €.
Si Camille en pleine propriété demande le retrait de ses 65 parts et que celui-ci est exécuté :
65 × 180 € = 11 700 €
En ajoutant les 5 850 € de distributions hypothétiques :
17 550 € de flux bruts cumulés
En nue-propriété, Camille détient désormais 100 parts en pleine propriété.
À une valeur de retrait hypothétique de 180 € :
100 × 180 € = 18 000 €
L’écart brut entre les deux scénarios est donc faible dans cet exemple :
450 € en faveur de la nue-propriété, avant fiscalité.
Ce résultat dépend entièrement de nos hypothèses.
Scénario 2 : les prix ont reculé de 20 %
Supposons que le prix de souscription passe de 200 à 160 € et, pour conserver un exemple cohérent, que notre valeur de retrait hypothétique passe de 180 à 144 €.
En pleine propriété :
65 × 144 € = 9 360 €
auxquels s’ajoutent les 5 850 € de distributions hypothétiques :
15 210 €
En nue-propriété :
100 × 144 € = 14 400 €
Dans ce scénario, la pleine propriété termine devant avant fiscalité.
Ce calcul est une illustration fondée sur des hypothèses générales qui peuvent ne pas se vérifier : ce n’est ni une promesse ni un conseil personnalisé. Investir en SCPI présente un risque de perte en capital.
Pourquoi ?
Parce que les distributions perçues pendant dix ans ont partiellement compensé la baisse du prix des parts.
Ce que démontre réellement l’exemple
La clé de démembrement ne crée pas un gain garanti.
Le résultat final dépend notamment :
- de la clé ;
- de la durée ;
- des distributions réellement versées ;
- de leur nature ;
- de la valeur des parts au terme ;
- des modalités de sortie ;
- de la fiscalité ;
- de la liquidité.
La nue-propriété transforme donc la répartition dans le temps des droits économiques attachés à l’investissement.
Elle ne supprime pas le risque.
Quels frais supporte le nu-propriétaire ?
Dans de nombreuses SCPI, le prix de souscription comprend une commission de souscription.
Dans le cadre des offres de démembrement temporaire examinées par l’AMF, les frais de souscription étaient supportés par le nu-propriétaire et l’usufruitier au prorata de la clé de répartition.
Cela signifie que la « décote » de nue-propriété ne doit pas être interprétée comme la disparition des frais.
Le détail exact dépend cependant de la documentation propre à chaque SCPI.
Quand une SCPI applique des frais de souscription, ils réduisent dès le premier jour le montant réellement investi : si tu revendais rapidement, tu récupérerais moins que ta mise, même sans baisse du marché. Plus la détention est courte, plus ces frais pèsent sur le résultat.
Et les frais de gestion ?
Les commissions de gestion sont supportées au niveau de la SCPI, selon la base définie dans sa documentation.
Le nu-propriétaire ne reçoit donc généralement pas une facture annuelle de gestion immobilière.
Mais il serait incorrect de dire que ces frais « concernent uniquement l’usufruitier ».
Ils affectent l’économie de la SCPI, son résultat et les sommes susceptibles d’être distribuées.
Leur effet peut donc intéresser les deux titulaires, même si l’usufruitier est celui qui perçoit habituellement les distributions courantes pendant la période.
Quelle fiscalité pendant le démembrement ?
C’est probablement le point qui mérite le plus de prudence.
Pour le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire ne perçoit généralement pas le revenu courant attribué à l’usufruitier.
Il n’est donc pas imposé sur le bénéfice courant déjà imposé chez l’usufruitier.
Mais l’administration prévoit, en l’absence de convention contraire régulière, que certains résultats exceptionnels peuvent être imposables chez le nu-propriétaire.
Il est donc préférable d’éviter la formule :
« aucune fiscalité pendant le démembrement ».
Pour l’usufruitier
L’usufruitier est normalement concerné fiscalement par les bénéfices courants correspondant à ses droits.
Le traitement dépend ensuite de sa propre situation :
- personne physique ;
- société soumise à l’impôt sur les sociétés ;
- origine française ou étrangère des revenus ;
- nature des produits générés.
Qu’en est-il de l’IFI ?
Pour l’IFI, le principe général est que les actifs démembrés entrant dans son champ sont, sauf exceptions, pris en compte chez l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
Le nu-propriétaire n’a alors rien à déclarer à ce titre.
Dans le cas de parts de sociétés ou d’organismes, il faut également appliquer les règles propres à l’IFI sur les détentions indirectes : seule la fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers taxables entre dans l’assiette.
Il existe par ailleurs des exceptions au principe d’imposition chez l’usufruitier.
Une situation particulière doit donc être analysée individuellement.
Après l’échéance
Une fois la pleine propriété reconstituée, l’associé retrouve le régime applicable à une détention classique de parts de SCPI.
Cela signifie notamment que la fiscalité peut comprendre, selon la situation :
- une quote-part de résultats immobiliers français ;
- des revenus financiers éventuels ;
- des revenus provenant de l’étranger, soumis aux conventions fiscales correspondantes ;
- l’IFI pour la fraction immobilière taxable si le foyer entre dans le champ de cet impôt.
En cas de revente ultérieure, la fiscalité de la plus-value doit être analysée en fonction des caractéristiques de l’opération et du prix d’acquisition fiscal applicable.
Quels sont les principaux risques ?
Le prix des parts peut baisser
La nue-propriété ne protège pas contre une baisse de valeur du patrimoine immobilier ou du prix des parts.
Tu peux devenir plein propriétaire d’un plus grand nombre de parts au terme et néanmoins constater que leur valeur est inférieure à celle envisagée au départ.
Tu ne perçois pas le revenu potentiel courant pendant la période
C’est la contrepartie centrale du montage.
Si ta situation change et que tu as finalement besoin de revenus, le démembrement ne s’adapte pas automatiquement.
Sortir avant le terme peut être difficile
Le nu-propriétaire peut, en principe, céder son droit de nue-propriété.
Mais il faut notamment :
- qu’une cession soit compatible avec les statuts et les procédures de la SCPI ;
- trouver un acquéreur ;
- tenir compte de l’usufruit existant.
Il n’existe pas nécessairement de marché organisé et liquide pour ce type de droit.
La cession simultanée de la pleine propriété suppose quant à elle que les droits de nue-propriété et d’usufruit puissent être réunis dans l’opération.
La liquidité reste limitée après le terme
Après reconstitution de la pleine propriété, le risque de liquidité propre aux SCPI réapparaît pleinement.
Au 30 juin 2026, les parts en attente représentaient environ 1,9 milliard d’euros, soit 2,2 % de la capitalisation du marché.
Cette donnée agrégée masque toutefois de fortes différences : les parts en attente ont continué à augmenter sur les SCPI demeurées à capital variable, tandis que la suspension de variabilité de plusieurs fonds a mécaniquement réduit les carnets d’attente agrégés.
La situation doit donc être analysée SCPI par SCPI.
La clé n’est pas une garantie de performance
Une clé est une répartition économique des droits.
Elle ne garantit pas que la nue-propriété sera plus performante que la pleine propriété ou que l’usufruit.
Les résultats dépendront des conditions réelles observées pendant toute la durée.
Ce calcul est une illustration fondée sur des hypothèses générales qui peuvent ne pas se vérifier : ce n’est ni une promesse ni un conseil personnalisé. Investir en SCPI présente un risque de perte en capital.
La valeur des parts dépend du marché immobilier, qui évolue par cycles : hausse des taux, ralentissement économique ou difficultés d’un secteur peuvent faire baisser la valeur des immeubles, donc le prix des parts et les revenus distribués.
Un immeuble vide ne produit aucun loyer, et un locataire défaillant ne paie pas : la vacance ou les impayés peuvent faire baisser les revenus distribués.
Une SCPI peut elle-même s’endetter pour acheter des immeubles : cet effet de levier amplifie les gains comme les pertes.
Dans quelles situations la nue-propriété peut-elle être étudiée ?
Il n’existe pas de profil universel.
La nue-propriété peut notamment mériter d’être étudiée lorsqu’un investisseur :
- dispose déjà d’une épargne de précaution réellement disponible ;
- peut immobiliser cette somme pendant toute la durée du démembrement ;
- n’a pas besoin des revenus courants associés aux parts pendant cette période ;
- souhaite disposer de la pleine propriété à une échéance déterminée ;
- accepte le risque de baisse de valeur et de liquidité.
La fiscalité peut entrer dans l’analyse, mais elle ne doit pas être présentée comme le seul moteur du montage.
Une tranche marginale élevée ne suffit pas à rendre automatiquement une nue-propriété attractive.
La clé, la durée, la nature des revenus de la SCPI, le prix des parts au terme et la situation personnelle de l’investisseur comptent également.
Un départ à la retraite peut par exemple constituer une échéance cohérente à étudier, mais rien ne permet d’affirmer à l’avance que les revenus ou le taux d’imposition seront nécessairement plus faibles à cette date.
Et l’usufruit temporaire pour une entreprise ?
Le démembrement ne se résume pas à la stratégie du nu-propriétaire.
Dans le panel analysé par l’AMF, 84,3 % des souscriptions d’usufruit étaient réalisées par des personnes morales. Ce chiffre concerne les quatre établissements contrôlés et ne doit pas être extrapolé à l’ensemble du marché, mais il illustre l’importance de cet usage.
Une entreprise peut acquérir un usufruit temporaire afin de percevoir les revenus attachés aux parts pendant une période définie.
À l’échéance, son droit s’éteint.
Le Code civil prévoit d’ailleurs que l’usufruit accordé à une personne morale ne peut durer plus de trente ans.
Pour l’entreprise, l’analyse doit notamment porter sur :
- le prix de l’usufruit ;
- la durée ;
- les distributions attendues, sans les considérer comme garanties ;
- la situation de trésorerie ;
- la fiscalité ;
- le traitement comptable ;
- les risques de la SCPI.
Un droit d’usufruit à durée déterminable peut, selon les conditions applicables, présenter les caractéristiques d’un actif incorporel amortissable. La jurisprudence admet le principe d’un amortissement lorsqu’il est prévisible que les effets bénéfiques du droit prendront fin à une date déterminée.
Mais il ne faut pas transformer cette règle en argument automatique :
l’amortissement, son rythme et sa déductibilité doivent être validés au regard de la situation comptable et fiscale de l’entreprise.
Peut-on démembrer entre soi-même et sa société ?
Le sujet mérite une grande prudence.
Il faut distinguer deux configurations.
Les deux droits sont acquis séparément dès l’origine
Une personne physique peut envisager d’acquérir la nue-propriété tandis qu’une société distincte acquiert l’usufruit.
Les personnes physiques comme les personnes morales peuvent accéder aux offres de démembrement temporaire examinées par l’AMF.
Lorsque les deux investisseurs sont liés, par exemple si le nu-propriétaire dirige ou contrôle la société usufruitière, l’opération doit toutefois pouvoir être justifiée économiquement pour chacun.
La clé retenue, l’intérêt pour la société et les flux attendus doivent être documentés.
Une personne cède ensuite un usufruit temporaire à sa société
C’est fiscalement différent.
La première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire relève d’un régime spécifique.
Le produit de cession, ou la valeur vénale si elle est supérieure, est imposé dans la catégorie correspondant aux revenus procurés ou susceptibles d’être procurés par le droit cédé.
Le BOFiP donne expressément l’exemple de parts de SCPI et prévoit, lorsque les conditions sont réunies, un rattachement aux revenus fonciers pour la fraction correspondante.
Il ne faut donc pas assimiler :
une souscription démembrée dès l’origine
et
la cession ultérieure d’un usufruit temporaire à sa propre société.
Le second montage doit être examiné avec un professionnel avant réalisation.
Nue-propriété, pleine propriété ou usufruit : trois expositions différentes
Aucune de ces trois situations n’est intrinsèquement « meilleure ».
Elles correspondent à des droits, des échéances et des risques différents.
Comment analyser une offre avant de souscrire ?
1. La durée
Elle doit correspondre à ton horizon patrimonial réel.
Ne choisis pas une durée simplement parce que la quote-part de nue-propriété paraît plus faible.
2. La clé
Compare la part du prix payée avec la durée pendant laquelle tu renonces aux revenus.
Teste plusieurs hypothèses de distribution et de valeur de part au terme.
3. Les performances et la distribution passées
Regarde :
- le taux de distribution ;
- la performance globale annuelle lorsque l’indicateur est disponible ;
- le TRI sur plusieurs périodes ;
- l’évolution du prix des parts.
Aucun de ces indicateurs ne prédit la performance future.
4. Le patrimoine
Analyse notamment :
- diversification ;
- locataires ;
- taux d’occupation ;
- localisation ;
- endettement ;
- valeur de reconstitution.
Un démembrement ne transforme pas une SCPI fragile en placement solide.
5. Le RAN, les réserves et la politique de distribution
Regarde si la SCPI conserve une partie de ses résultats et comment elle a historiquement utilisé le report à nouveau ou ses réserves.
Pour un démembrement, la date et la nature des distributions peuvent avoir une importance particulière.
6. Les modalités précises du démembrement
Vérifie notamment :
- qui perçoit quelles catégories de distributions ;
- la répartition des droits de vote ;
- les éventuelles conventions fiscales ;
- les possibilités de cession avant terme ;
- la date exacte de fin de l’usufruit.
7. Les documents
Consulte la documentation réglementaire de la SCPI :
- DIC ;
- note d’information ;
- rapports et bulletins.
Mais aussi les documents propres au montage :
- barème ou grille de démembrement ;
- bulletin de souscription ;
- convention de démembrement ;
- conditions applicables à l’opération.
Toutes les règles propres au démembrement ne figurent pas nécessairement dans le seul DIC.
Pleine propriété | Tous les droits attachés aux parts | Distributions potentielles | Capital, revenus et liquidité non garantis
Nue-propriété temporaire | Nue-propriété | Généralement pas les revenus courants attribués à l’usufruitier | Valeur des parts au terme + immobilisation
Usufruit temporaire | Droit temporaire aux fruits | Revenus attachés à l’usufruit selon la documentation | Distributions insuffisantes et extinction du droit au terme
Questions fréquentes
Pour aller plus loin
Signature et avertissement
La rédaction scpi.com
Cet article a une vocation informative et pédagogique et ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil juridique, comptable ou fiscal personnalisé.
Investir en SCPI comporte notamment un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus potentiels, leur montant et leur régularité ne sont pas garantis.
Le démembrement ajoute des règles particulières concernant les droits financiers, les droits de vote, la fiscalité et la disponibilité des parts.
Ces règles peuvent dépendre des statuts de la SCPI, de la convention de démembrement, de la nature des résultats et de la situation de chacun.
Les règles fiscales peuvent évoluer.
Avant toute opération de démembrement présentant une situation particulière, notamment lorsqu’une société liée intervient dans le montage, une validation juridique, comptable ou fiscale peut être nécessaire.
Mentions réglementaires
Ce contenu a une vocation purement pédagogique : il décrit des mécanismes généraux et ne présente aucune SCPI en particulier. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une sollicitation. Avant toute décision, lis le document d’informations clés (DIC) et la note d’information de la SCPI qui t’intéresse, disponibles gratuitement auprès de sa société de gestion ou de ton intermédiaire.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Une moyenne de marché ne dit rien de précis sur une SCPI prise isolément.
Une SCPI s’envisage sur le long terme, en général au moins 8 ans, la durée exacte figurant dans le DIC de chaque SCPI. Elle ne convient pas à une épargne dont tu pourrais avoir besoin rapidement.
Écrit par
Rédaction éditoriale
L'équipe éditoriale de SCPI.com, sous la direction de PERIAL Asset Management. Elle signe les contenus qui ne portent pas la signature d'un expert nommé.