PER ou SCPI : deux façons différentes et complémentaires de préparer sa retraite

PER et SCPI peuvent servir le même objectif : préparer financièrement ta retraite. Mais ils ne le font pas de la même manière.

Le PER fait capitaliser ton épargne dans une enveloppe dédiée à la retraite. Les supports peuvent gagner ou perdre de la valeur pendant la phase d’épargne, mais l’argent reste en principe dans le plan. À la retraite, l’épargne issue notamment des versements volontaires peut être récupérée en capital, en rente ou en combinant les deux.

Le PER peut aussi procurer un avantage fiscal au moment du versement. Dans certaines limites, tes versements volontaires peuvent réduire ton revenu imposable. Ce n’est toutefois pas un cadeau fiscal sans contrepartie : la fiscalité à la sortie dépend notamment du fait d’avoir utilisé ou non cette déduction.

Une SCPI détenue en pleine propriété peut distribuer des revenus potentiels pendant la vie active puis à la retraite. Leur montant et leur régularité ne sont jamais garantis.

Une SCPI en nue-propriété peut au contraire être pensée pour plus tard. Pendant le démembrement, tu ne perçois pas les dividendes potentiels. À son terme, tu retrouves la pleine propriété des parts et peux alors bénéficier des distributions futures éventuelles.

PER et SCPI n’ont pas la même disponibilité. Le PER est en principe bloqué jusqu’à la retraite, hors cas prévus par la loi. Une SCPI n’est pas bloquée juridiquement de la même manière, mais revendre ses parts peut prendre du temps et le montant récupéré n’est pas garanti.

Ils peuvent enfin se combiner. Certains PER permettent d’investir dans des supports immobiliers, dont parfois des SCPI. Dans ce cas, ce sont les règles du PER qui encadrent ton épargne.

Pas complètement.

Un PER est d’abord une enveloppe.

Cela signifie qu’il organise la manière dont ton épargne est investie, sa fiscalité et les conditions auxquelles tu pourras la récupérer.

Ce n’est donc pas le PER lui-même qui « rapporte » potentiellement.

Ce sont les placements détenus à l’intérieur qui prennent ou perdent de la valeur : fonds en euros dans certains PER d’assurance, fonds obligataires, actions, supports immobiliers ou autres unités de compte selon le plan choisi.

Une SCPI est, elle, un placement.

Elle rassemble l’épargne de nombreux associés afin d'acheter des immeubles, de les louer et de les gérer. Elle peut ensuite distribuer une partie de ses résultats sous forme de dividendes potentiels.

Comparer directement les deux reviendrait donc à comparer un contenant et un investissement.

Mais la question « PER ou SCPI ? » reste parfaitement légitime.

Pourquoi ?

Parce qu’en pratique, tu peux disposer aujourd’hui d’une même somme d’argent et te demander :

qu’est-ce que j’en fais pour préparer ma retraite ?

Et là, les deux deviennent bien deux leviers possibles.

La logique du PER est relativement simple.

Pendant ta vie active, tu y verses de l’argent.

Cet argent est investi sur les supports proposés par ton plan et peut évoluer à la hausse ou à la baisse selon leur nature.

Tant que tu ne sors pas du PER, l’épargne et les éventuels gains restent dans l’enveloppe.

Tu ne reçois donc pas normalement sur ton compte bancaire les revenus produits par les supports : ils continuent à participer à la constitution de ton épargne retraite selon le fonctionnement du plan.

Les versements volontaires sur un PER peuvent, dans certaines limites, être déduits de ton revenu imposable.

Concrètement, si un versement est déductible, ton revenu soumis à l’impôt est réduit l’année du versement.

Cela peut donc bien entraîner une économie d’impôt aujourd’hui.

Mais cet avantage n’est pas sans contrepartie.

Si tu choisis de déduire tes versements, la fiscalité applicable lorsque tu récupéreras l’argent tiendra compte de cette déduction.

Le PER permet donc de déplacer dans le temps une partie de la fiscalité, avec un intérêt qui dépend de ta situation au moment des versements et de celle que tu connaîtras à la sortie.

C’est pourquoi il serait trompeur de présenter systématiquement la déduction fiscale comme un « gain » définitif ou, à l’inverse, comme un simple jeu d’écriture sans intérêt.

Sa valeur dépend de chaque situation.

Depuis le 1er janvier 2026, les versements effectués à partir du 70e anniversaire du titulaire ne bénéficient plus de la déduction fiscale à l’entrée.

Pour la plupart des épargnants qui utilisent le PER pour préparer leur retraite pendant leur vie active, cela ne change évidemment pas le principe du produit.

Mais c’est une raison supplémentaire de toujours vérifier les règles fiscales en vigueur au moment d’un versement.

Le PER n’oblige pas systématiquement à choisir entre « tout récupérer » ou « recevoir uniquement une rente ».

Pour l’épargne issue notamment des versements volontaires, tu peux à la retraite choisir, selon les droits concernés :

• une sortie en capital, éventuellement versée en plusieurs fois ;
• une rente viagère, c’est-à-dire un revenu versé périodiquement pendant ta vie ;
• ou une combinaison des deux.

Cette souplesse est importante.

Tu peux donc avoir utilisé ton PER pendant vingt ou trente ans pour constituer une épargne, puis décider à la retraite de récupérer une partie sous forme de capital et de transformer une autre partie en revenu régulier.

Attention toutefois : tous les compartiments d’un PER n’obéissent pas exactement aux mêmes règles. Les sommes provenant de certains versements obligatoires sont notamment soumises à un régime différent.

Pour comprendre un PER, il faut donc toujours savoir d’où vient l’épargne qu’il contient.

En principe, oui, jusqu’à la retraite.

C’est même l’une des caractéristiques essentielles du produit.

La loi prévoit toutefois plusieurs situations dans lesquelles tu peux récupérer ton épargne plus tôt, notamment certains accidents de la vie ou, pour certaines sommes, l’acquisition de ta résidence principale.

Ces cas de déblocage sont des exceptions.

Ils ne transforment pas le PER en épargne disponible à tout moment.

C’est pourquoi une question doit précéder le versement sur un PER :

ai-je suffisamment d’épargne disponible à côté pour mes besoins imprévus ou mes projets plus proches ?

Le PER est conçu pour de l’argent que tu acceptes d’orienter vers le long terme.

La logique d’une SCPI détenue directement en pleine propriété est différente.

Tu achètes des parts d’un fonds immobilier.

La SCPI détient des immeubles, perçoit principalement des loyers, supporte les dépenses liées à leur gestion et peut distribuer une partie de ses résultats à ses associés.

Tu peux donc recevoir des dividendes potentiels pendant ta vie active.

Et si tu conserves tes parts après ton départ à la retraite, elles peuvent continuer à ouvrir droit aux distributions futures.

Cette logique peut être intéressante pour celui qui souhaite déjà compléter ses revenus aujourd’hui.

Mais elle n’impose pas de consommer ces sommes.

Tu peux également choisir d’épargner ou de réinvestir tout ou partie de ce que tu reçois.

Lorsque l’on parle des revenus d’une SCPI, une précision est importante.

Le dividende brut correspond à ce que la SCPI distribue.

Le montant effectivement crédité sur ton compte peut être inférieur, notamment lorsqu’une partie de la fiscalité a déjà été acquittée par la SCPI pour ton compte.

C’est donc le dividende brut par part qui permet de comprendre combien la SCPI a distribué, tandis que le montant versé correspond au cash réellement reçu.

Pour aller plus loin, notre article consacré au taux de distribution d’une SCPI explique cette différence.

Pour donner un repère, le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,91 % en 2025 selon l’ASPIM.

La performance globale annuelle moyenne, qui ajoute l’évolution du prix de la part à la distribution, s’est établie à +1,5 %.

Ces chiffres décrivent le marché dans son ensemble.

Ils ne constituent ni une prévision ni un objectif pour une SCPI particulière.

Et surtout, un taux de distribution ne correspond pas automatiquement à ce qui sera crédité sur ton compte.

Le dividende brut, le délai de jouissance, ta date de souscription et la fiscalité ont aussi leur importance.

Pour préparer une retraite, la vraie question n’est donc pas :

« Combien les SCPI distribuent-elles aujourd’hui ? »

mais :

« Quelle capacité de distribution le patrimoine pourra-t-il conserver sur la durée ? »

Personne ne peut connaître cette réponse à l’avance.

C’est un point essentiel : investir en SCPI ne signifie pas nécessairement vouloir percevoir des revenus immédiatement.

Tu peux aussi souscrire des parts en nue-propriété temporaire.

Le principe est assez simple.

Pendant une durée prévue à l’avance, la propriété des parts est séparée entre :

• l’usufruitier, qui perçoit les dividendes potentiels ;
• le nu-propriétaire, qui détient la nue-propriété mais ne perçoit pas les revenus pendant cette période.

En contrepartie de l’absence de revenus pendant le démembrement, le nu-propriétaire n’achète qu’une fraction du prix correspondant à la pleine propriété.

À la fin de la durée prévue, le démembrement prend fin et le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété des parts.

Les versements volontaires peuvent bénéficier d’une déduction fiscale dans les conditions et limites prévues.

Si cette déduction est utilisée, elle a ensuite des conséquences sur la fiscalité de la sortie.

À l’inverse, tu peux choisir de ne pas déduire certains versements, ce qui modifie leur traitement à la sortie.

La fiscalité dépend également de la manière dont tu récupères l’épargne : capital ou rente.

Plutôt que de retenir une formule du type « le PER fait économiser X % d’impôt », il est plus juste de comprendre que le résultat dépend de ta propre situation fiscale à l’entrée et à la sortie.

La fiscalité intervient au fil de la détention.

Son traitement dépend notamment de la nature et de l’origine des revenus de la SCPI : immobilier français, patrimoine situé à l’étranger ou encore certains revenus financiers ne sont pas nécessairement imposés de la même manière.

Une SCPI détenue directement ne bénéficie donc pas de la même enveloppe fiscale qu’un PER.

En revanche, elle ne t’impose pas d’attendre la retraite pour bénéficier des distributions potentielles.

Avec une SCPI en nue-propriété

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus des parts.

Il n’est donc pas imposé personnellement sur des dividendes de SCPI qu’il ne reçoit pas.

La fiscalité du démembrement comporte toutefois d’autres règles, notamment patrimoniales, qui méritent une analyse propre.

Notre guide consacré à la SCPI en nue-propriété détaille ce fonctionnement.

Les frais : regarde tout le parcours

PER et SCPI comportent des frais, mais ils ne fonctionnent pas de la même manière.

Dans un PER

Selon le plan et les supports choisis, tu peux rencontrer notamment :

• des frais propres au plan ;
• des frais liés à sa gestion ;
• des frais propres aux supports dans lesquels ton épargne est investie.

Ils peuvent peser sur la performance pendant de nombreuses années.

Il faut donc regarder le coût du plan et celui des supports.

Lorsqu’elle existe, la commission de souscription est intégrée au prix payé pour acquérir les parts.

Des commissions de gestion et éventuellement d’autres frais existent également selon la SCPI.

Ces frais doivent être analysés sur la durée recommandée du placement.

Les comparer avec ceux d’un PER en additionnant simplement des pourcentages n’aurait pas beaucoup de sens : ils ne sont ni prélevés au même moment ni calculés sur les mêmes bases.

PER bloqué ou SCPI liquide : attention au faux raccourci

Le PER est en principe bloqué jusqu’à la retraite.

Cela peut sembler beaucoup plus contraignant qu’une SCPI.

Mais écrire qu’une SCPI est « disponible » serait également trompeur.

Avec le PER

L’indisponibilité est principalement juridique.

Tu sais dès le départ que tu ne peux normalement pas récupérer l’épargne avant la retraite, en dehors des cas prévus.

Avec une SCPI en pleine propriété

Tu peux demander à sortir sans attendre un âge donné.

Mais la sortie n’est pas garantie dans un délai précis ni à un prix déterminé.

Une SCPI n’est pas un livret bancaire.

Avec une nue-propriété temporaire

La logique est différente encore.

La stratégie est construite dès le départ sur une durée pendant laquelle tu ne perçois pas les revenus et où la sortie peut être particulièrement contraignante.

Tu acceptes cette immobilisation parce que ton horizon est justement plus lointain.

PER et SCPI peuvent donc tous deux concerner une épargne de long terme, mais pas pour les mêmes raisons.

Et si tu mets des SCPI dans un PER ?

C’est possible lorsque le plan choisi référence ce type de support.

Et c’est probablement la meilleure preuve que « PER ou SCPI » n’est pas forcément un duel.

Tu peux avoir un PER comme enveloppe et une SCPI comme support à l’intérieur.

Mais le fonctionnement n’est alors plus celui d’une SCPI détenue directement.

Les revenus restent dans l’enveloppe

Les revenus produits par le support ne sont pas destinés à devenir immédiatement un complément de revenu sur ton compte.

Ils restent traités à l’intérieur du PER selon les conditions prévues par le plan.

Tu retrouves donc la logique de capitalisation de l’enveloppe retraite.

La fiscalité devient celle du PER

Tu n’appliques pas chaque année à ces revenus le même régime que si tu détenais directement des parts de SCPI.

C’est le cadre fiscal du PER qui organise la sortie de l’épargne.

Ton choix de SCPI est plus limité

Tu n’as accès qu’aux supports référencés par ton contrat.

Le choix peut donc être plus restreint que lorsque tu investis directement.

Il faut regarder les frais des deux étages

Le support immobilier conserve ses propres frais.

Le PER peut ajouter ceux de l’enveloppe.

Mais, là encore, ne les additionne pas mécaniquement : regarde plutôt leur nature, leur base de calcul et le moment où ils sont prélevés.

C’est également un élément de stratégie patrimoniale.

Des parts de SCPI détenues directement font partie du patrimoine de leur propriétaire et entrent dans sa succession.

Pour le PER, le fonctionnement dépend notamment de sa forme.

Un PER compte-titres entre dans la succession.

Un PER assurantiel permet de désigner un ou plusieurs bénéficiaires et suit des règles propres aux contrats d’assurance, notamment en fonction de l’âge au décès.

Le sujet peut devenir rapidement technique.

Mais il faut au moins retenir que PER et SCPI directe n’ont pas les mêmes règles de transmission, ce qui peut également compter dans une stratégie de long terme.

Alors, PER ou SCPI pour préparer sa retraite ?

La réponse ne tient pas dans un classement.

Ces outils peuvent être utilisés séparément ou ensemble.

Le plus utile est de commencer par trois questions.

Si ton objectif est exclusivement la retraite et que tu acceptes de ne pas disposer de cette épargne jusque-là, le PER est conçu autour de cet horizon.

Si tu veux pouvoir percevoir des revenus potentiels avant ta retraite, une SCPI en pleine propriété répond à une autre logique.

Si tu n’as pas besoin de revenus aujourd’hui mais souhaites essayer d’en organiser pour plus tard, la nue-propriété apporte une troisième possibilité.

Avec un PER, tu peux notamment organiser une récupération en capital, en rente ou en combinant les deux selon les sommes concernées.

Avec une SCPI conservée en pleine propriété, tu restes propriétaire de parts qui peuvent distribuer des dividendes potentiels.

Ce n’est pas la même chose.

Une rente viagère transforme une épargne en versements périodiques selon les conditions du contrat.

Une SCPI conserve un capital investi dans des parts dont la valeur peut évoluer et qui peuvent continuer à produire des revenus potentiels.

Le PER peut réduire ton revenu imposable aujourd’hui lorsque les conditions de déduction sont remplies.

Une SCPI détenue directement produit au contraire une fiscalité pendant la durée de détention selon la nature des revenus.

La nue-propriété peut différer le moment où tu commenceras à percevoir les revenus potentiels de la SCPI.

Ces différences peuvent compter.

Mais la fiscalité ne devrait pas être la seule raison de choisir un placement qui engage ton épargne pendant plusieurs années.

Préparer sa retraite ne signifie pas forcément choisir un seul produit.

Un patrimoine peut par exemple combiner :

• une épargne disponible pour les imprévus ;
• un PER destiné à accumuler un capital de long terme ;
• des SCPI en pleine propriété pour rechercher des revenus potentiels ;
• des SCPI en nue-propriété pour préparer une période de revenus plus lointaine ;
• et d’autres placements financiers ou immobiliers.

Diversifier ne signifie pas empiler des produits.

Cela signifie surtout ne pas faire dépendre tous tes futurs revenus, ton capital ou ta disponibilité d’un seul mécanisme.

Ce contenu a une vocation purement pédagogique : il décrit des mécanismes généraux et ne présente aucune SCPI en particulier. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une sollicitation. Avant toute décision, lis le document d’informations clés (DIC) et la note d’information de la SCPI qui t’intéresse, disponibles gratuitement auprès de sa société de gestion ou de ton intermédiaire.

Investir en SCPI présente un risque de perte en capital. Le prix d’une part suit la valeur des immeubles détenus par la SCPI : si cette valeur baisse, le prix de la part peut baisser aussi. Dit simplement : personne ne te garantit de récupérer ta mise, et le montant récupéré à la revente peut être inférieur à celui que tu as investi.

Une SCPI n’est pas un placement liquide. Pour revendre tes parts, il faut qu’un acheteur se présente ou que la collecte permette à la société de gestion d’honorer ta demande de retrait. Ni le délai ni le prix de revente ne sont garantis : quand les demandes de retrait s’accumulent, l’attente peut durer plusieurs mois, voire davantage. Les modalités de retrait propres à chaque SCPI figurent dans sa note d’information.

Les revenus potentiels d’une SCPI ne sont ni garantis ni contractuels : ils peuvent baisser, voire s’interrompre.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Une moyenne de marché ne dit rien de précis sur une SCPI prise isolément.

Une SCPI s’envisage sur le long terme, en général au moins 8 ans, la durée exacte figurant dans le DIC de chaque SCPI. Elle ne convient pas à une épargne dont tu pourrais avoir besoin rapidement.

Les règles fiscales décrites ici peuvent évoluer, et leur effet dépend de ta situation personnelle : tranche d’imposition, enveloppe de détention, pays où se situent les immeubles.